Vermietete Wohnung kaufen

Dieser umfassende Leitfaden beleuchtet die Chancen und Risiken des Kaufs einer vermieteten Wohnung und gibt dir wertvolle Tipps, worauf du achten solltest, um eine fundierte Investitionsentscheidung zu treffen. 

Chancen & Risiken

Der Kauf einer vermieteten Wohnung kann eine attraktive Möglichkeit sein, in den Immobilienmarkt einzusteigen oder das bestehende Portfolio zu erweitern. Doch während die Vorstellung, von Tag eins an Mieteinnahmen zu erzielen, verlockend ist, bringt diese Art der Investition auch eine Reihe von Herausforderungen und Risiken mit sich. 

Viele Käufer sehen eine vermietete Wohnung als eine passive Einkommensquelle, die ohne großen Aufwand für Rendite sorgt. In der Realität gibt es jedoch viele Faktoren, die den Erfolg oder Misserfolg einer solchen Investition beeinflussen können – von der Mietrechtssituation über den Zustand der Immobilie bis hin zur wirtschaftlichen Entwicklung der Region. 

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1. Warum eine vermietete Wohnung kaufen? 

Der Kauf einer vermieteten Wohnung unterscheidet sich erheblich vom Kauf einer leerstehenden Immobilie. Hier sind einige der Hauptgründe, warum Investoren diese Strategie bevorzugen: 

1.1. Sofortige Mieteinnahmen 

Einer der größten Vorteile einer vermieteten Wohnung ist, dass sie bereits einen Mieter hat. Das bedeutet, dass ab dem ersten Tag nach dem Kauf bereits Einnahmen generiert werden. Es entfällt die zeitaufwendige und oft kostenintensive Suche nach einem Mieter. 

1.2. Vermindertes Leerstandsrisiko 

Da die Wohnung bereits bewohnt ist, besteht kein Risiko eines Leerstands, der bei einer unvermieteten Immobilie hohe Kosten verursachen kann. Ein längerer Leerstand kann sich negativ auf die Rendite auswirken und sogar Finanzierungsschwierigkeiten mit sich bringen. 

1.3. Günstigere Finanzierungsmöglichkeiten 

Banken bewerten eine Immobilie unter anderem nach den erzielten Mieteinnahmen. Wenn bereits nachweisbare Einnahmen bestehen, kann dies die Kreditwürdigkeit des Käufers verbessern und zu günstigeren Konditionen bei der Finanzierung führen. 

1.4. Langfristiger Vermögensaufbau 

Immobilien sind eine bewährte Form der Kapitalanlage. Langfristig können sowohl die Mieten als auch der Immobilienwert steigen, sodass neben den regelmäßigen Erträgen auch ein möglicher Wertzuwachs der Immobilie erzielt wird. 

1.5. Steuervorteile nutzen 

Die Kosten für Zinsen, Abschreibungen, Verwaltung und Reparaturen können steuerlich geltend gemacht werden. Zudem kann eine vermietete Immobilie von der Spekulationssteuer befreit sein, wenn sie nach zehn Jahren verkauft wird. 

2. Risiken beim Kauf einer vermieteten Wohnung 

Trotz der vielen Vorteile gibt es auch Risiken, die mit dem Kauf einer vermieteten Wohnung einhergehen. Diese müssen sorgfältig geprüft werden, um unerwartete Probleme zu vermeiden. 

2.1. Mietrechtliche Einschränkungen 

In Deutschland genießen Mieter einen starken gesetzlichen Schutz. Als Käufer einer vermieteten Wohnung übernimmst du den bestehenden Mietvertrag – einschließlich aller darin festgelegten Konditionen. 

  • Eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich und kann rechtlich schwierig sein. 
  • Die Miete kann möglicherweise nicht direkt erhöht werden, insbesondere wenn der Mietvertrag eine Index- oder Staffelmiete enthält oder die ortsübliche Vergleichsmiete bereits erreicht ist. 
  • Kündigungsschutz: Langjährige Mieter haben oft weitreichende Rechte und können schwer gekündigt werden. 
2.2. Zustand der Immobilie 

Der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle für die Rentabilität. Wenn notwendige Sanierungen oder Reparaturen anstehen, können hohe Zusatzkosten entstehen. Besonders wichtig sind: 

  • Dach, Fassade und Fenster – Hohe Sanierungskosten möglich 
  • Heizungsanlage – Effizienz und Modernisierungsbedarf prüfen 
  • Leitungen und Elektrik – Veraltete Systeme können kostspielig sein 
  • Gemeinschaftseigentum – Hausgeldrücklagen und Sanierungsstau analysieren 
2.3. Mietausfallrisiko 

Nicht jeder Mieter zahlt zuverlässig die Miete. Mietausfälle können erhebliche finanzielle Probleme verursachen, insbesondere wenn die Immobilie finanziert ist. 

  • Bonität des Mieters prüfen: Schufa-Auskunft und Einkommensnachweise sind wichtig. 
  • Mietrückstände einkalkulieren: Selbst verlässliche Mieter können kurzfristige Zahlungsschwierigkeiten haben. 
  • Rechtliche Hürden beim Mietausfall: Eine Räumungsklage kann Monate dauern und hohe Kosten verursachen. 
2.4. Wirtschaftliche und gesetzliche Risiken 

Änderungen der Gesetzgebung oder wirtschaftliche Entwicklungen können die Rentabilität einer vermieteten Wohnung beeinflussen:  

  • Gesetzliche Mietpreisbeschränkungen: Mietpreisbremse oder weitere Regulierungen könnten die Rentabilität senken. 
  • Inflation und Zinspolitik: Steigende Zinsen können die Finanzierungskosten erhöhen. 
  • Steuerliche Änderungen: Beispielsweise könnte die Abschaffung steuerlicher Vergünstigungen eine Investition unattraktiver machen. 
Der Kauf einer vermieteten Wohnung kann eine lohnende Investition sein, wenn die Risiken sorgfältig analysiert und minimiert werden. Eine fundierte Entscheidung hängt von Faktoren wie dem Mietvertrag, dem Zustand der Immobilie und der wirtschaftlichen Entwicklung ab. Wer sich gut vorbereitet, kann mit einer vermieteten Wohnung eine stabile und renditestarke Investition tätigen. 
 
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